Viele Vermieterinnen investieren nicht nur in den Unterhalt, sondern auch in die Verbesserung ihrer Mietliegenschaften. Zu Recht stellen sie sich anschliessend die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Ausmass sie die Kosten auf ihre Mieter überwälzen dürfen. Der vorliegende Beitrag soll Vermieterinnen als Leitfaden dienen, um die Kosten, die sie auf die Mieter überwälzen dürfen, korrekt ausscheiden zu können.
1. Mehrleistungen der Vermieterin
Zur Beurteilung der Überwälzbarkeit ist die erste Frage, die es zu beantworten gibt, ob die vorgenommenen Arbeiten eine «Mehrleistung der Vermieterin» darstellen (Art. 269a lit. b OR). Nur die für solche Mehrleistungen getätigten Ausgaben dürfen in die Mietzinserhöhung einfliessen. Derartige Mehrleistungen können in vier Fallgruppen aufgeteilt werden (Art. 14 VMWG):
- Wertvermehrende Verbesserungen
- Vergrösserung der Mietsache
- Zusätzliche Nebenleistungen
- Energetische Verbesserungen
a. Wertvermehrende Verbesserungen
Die wertvermehrenden Verbesserungen sind von den werterhaltenden Massnahmen abzugrenzen. Wertvermehrend sind jene Investitionen, welche den Wert der Mietliegenschaft vergrössern, also ein objektiver Mehrwert daraus resultiert. Dabei ist unerheblich, ob der konkrete Mieter darin eine Verbesserung sieht. Wird beispielsweise eine bestehende Waschmaschine durch ein Gerät ersetzt, welches zusätzlich eine Tumbler-Funktion enthält, stellt dies grundsätzlich eine Mehrleistung dar, auch wenn der betroffene Mieter den Wäschetrockner weder will noch nutzt. Werterhaltend sind demgegenüber jene Massnahmen, welche bloss die Wiederherstellung oder Erhaltung der Mietliegenschaft in ihrem ursprünglichen Zustand bezwecken (Art. 256 OR).
Jedoch ist eine Investition selten ausschliesslich werterhaltend oder ausschliesslich wertvermehrend. Werden zum Beispiel die in die Jahre gekommenen, zweifach verglasten Fenster in einer Liegenschaft durch neue, dreifach verglaste Isolationsfenster ersetzt, so ist dies einerseits zur Erhaltung des Gebäudes notwendig (werterhaltend), andererseits führt es aufgrund der qualitativ hochwertigeren neuen Fenster auch zu einer Wertsteigerung der Liegenschaft (wertvermehrend). Die Aufteilung zwischen werterhaltendem und wertvermehrendem Anteil muss dabei für jeden Aspekt einer Sanierung gesondert vorgenommen werden. Dafür lohnt es sich in der Praxis, einen Experten oder eine Expertin beizuziehen.
b. Vergrösserung der Mietsache und zusätzliche Nebenleistungen
Es ist naheliegend, dass der Mietzins erhöht werden darf, wenn die Mietsache vergrössert wird. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter ein zusätzliches Keller- oder Estrich-Abteil erhält, ein Balkon angebaut wird oder er neu die Befugnis erhält, einen Bastelraum mitzubenützen, welcher vorher einem anderen Mieter zur ausschliesslichen Benützung zur Verfügung stand. Dasselbe gilt, wenn die Vermieterin Nebenleistungen erbringt, welche vorher vom Mieter selbst erbracht worden sind, wie beispielsweise das Schneeräumen oder die Gartenpflege. Bei der Bemessung der zulässigen Mietzinserhöhung ist auf objektive Kriterien abzustellen, z.B. auf die Grösse des zusätzlichen Raumes oder den Marktwert der zusätzlichen Nebenleistung.
c. Energetische Verbesserung
Auch energetische Verbesserungen können als Mehrleistungen qualifiziert werden. Explizit eine Mietzinserhöhung berechtigen Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, zur rationelleren Energienutzung, zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen, zum Einsatz erneuerbarer Energien sowie der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch (Art. 14 Abs. 2 VMWG). Damit sollen Vermieterinnen motiviert werden, ihre Liegenschaften energetisch zu sanieren und somit (auch) punkto Nachhaltigkeit auf den aktuellen Stand zu bringen.
2. Vereinbarkeit mit dem Wohnraumfördergesetz des Kantons Basel-Stadt
Nicht zu unterschätzen ist im Kanton Basel-Stadt das Wohnraumfördergesetz. Dieses enthält (auch) Bestimmungen im Zusammenhang mit Sanierungen von Mietliegenschaften bzw. den damit verbundenen Mietzinserhöhungen. Neben einer vorgängigen Bewilligungspflicht für gewisse Sanierungen gibt das Gesetz der Wohnschutzkommission die Kompetenz, die maximal zulässige Mietzinserhöhung ggf. hoheitlich festzulegen. Eine sorgfältige Analyse der tatsächlichen und rechtlichen Ausgangslage empfiehlt sich deshalb im Kanton Basel-Stadt im Besonderen. Sehr gerne stehen wir Ihnen bei einer solchen Analyse unterstützend zur Seite.
3. Berechnung der konkreten Erhöhung des Mietzinses
Bei der konkreten Berechnung der Erhöhung des Mietzinses hat sich die Vermieterin schliesslich auf objektive Kriterien zu stützen. Einfacher ist dies, wenn es sich um die Vergrösserung der Mietsache oder um zusätzliche Nebenleistungen handelt (vgl. hiervor). Komplizierter wird es indes, wenn die Vermieterin einmalig investiert, um eine (energetische oder reguläre) Sanierung vorzunehmen. In einem ersten Schritt gilt es dann, von den (i) Gesamtkosten die (ii) überwälzungsfähigen Kosten zu eruieren – d.h. die Kosten für wertvermehrende von den Kosten für werterhaltende Massnahmen zu unterscheiden (vgl. hiervor). Ist diese Ausscheidung vorgenommen, muss anhand der (iii) voraussichtlichen Lebensdauer der installierten oder sanierten Elemente, der (iv) zulässigen Verzinsung dieser Investition sowie dem (v) künftigen Unterhalt das (vi) Total des jährlichen Mehrzinses berechnet werden. Dies erlaubt anschliessend die Berechnung der (vii) Erhöhung des monatlichen Mietzinses. Die konkrete Berechnung wird hiernach anhand eines Beispiels erläutert.
Berechnungsbeispiel:
Ersatz des bestehenden Bades (Dusche, Lavabo und Toilette) aus den Sechzigerjahren, zusätzlicher Einbau einer Badewanne
| (i) Gesamtkosten: | CHF 30’000 | |
| (ii) Wertvermehrender Anteil: | 60 % = | CHF 18’000 |
| (iii) Voraussichtliche Lebensdauer | 30 Jahre | |
| (iv) Aktueller Referenzzinssatz (RefZins): | 1.25 % |
Berechnung Mehrzins
| Jährliche Abschreibung: wertvermehrende Kosten ÷ voraussichtliche Lebensdauer CHF 18’000 ÷ 30 Jahre |
CHF 600 |
| Jährliche Verzinsung: wertvermehrende Kosten × (aktueller RefZins + 2 %) ÷ 2 CHF 18’000 × (1.25 % + 2 %) ÷ 2 CHF 18’000 × 3.25 % ÷ 2 CHF 18’000 × 1.625 % |
CHF 292.50 |
| Zwischentotal | CHF 892.50 |
| (v) jährlicher Unterhalt: 10 % des Zwischentotals CHF 892.50 × 10 % |
CHF 89.25 |
| (vi) Total Mehrzins pro Jahr CHF 892.50 + CHF 89.25 |
CHF 981.75 |
| (vii) Total Mehrzins pro Monat CHF 981.75 ÷ 12 |
CHF 81.80 |
Mit der hiervor aufgezeigten Berechnungsmethode können Vermieterinnen berechnen, wie hoch die Mietzinserhöhung nach einer Sanierung ausfallen darf. Zur Unterstützung kann zudem der Online-Rechner für die Berechnung von wertvermehrenden Investitionen beigezogen werden, welcher unter https://mietrecht.ch/wertvermehrende-investitionen abrufbar ist.
4. Totalsanierung
Dank einer entsprechenden Regelung in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), vereinfacht sich die Berechnung bei einer Totalsanierung deutlich. Ohne diese Regelung müsste auch dort jede Position gesondert betrachtet, deren wertvermehrenden Anteil und Lebensdauer bestimmt und der dafür berechtigte Mehrzins berechnet werden. Der Verordnungsgeber erachtete dies bei umfassenden Überholungen als unverhältnismässigen Aufwand, welcher Vermieterinnen von derartigen Arbeiten abschrecken würde. Stattdessen gilt bei umfassenden Sanierungen die gesetzliche Vermutung, wonach die Kosten in der Regel zu 50-70 % als wertvermehrende Investitionen gelten. Welcher Prozentsatz Anwendung findet, hängt vom konkreten Ausmass und der Art der Sanierung sowie vom Zustand nach der Sanierung im Vergleich zu jenem davor ab. In Anbetracht des Vereinfachungszwecks muss es auch zulässig sein, der Berechnung eine über die gesamte Sanierung durchschnittlich zu erwartende Lebensdauer zugrunde zu legen.
Eine Totalsanierung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Sanierungsarbeiten mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen, verschiedene Arbeitsgattungen enthalten und dazu führen, die Lebensdauer der Liegenschaft zu verlängern und diese zu modernisieren. Nicht genügen würde entsprechend beispielsweise der blosse Austausch aller Fenster, Türen und Schlösser einer Liegenschaft, während eine vollständige Strangsanierung inklusive Erneuerung der Küchen, Bäder und der elektrischen Installationen ausreichend sein sollte.
5. Form der Mitteilung
Zuletzt müssen Vermieterinnen die gesetzlichen Termine, Fristen und die Form respektieren, um die Mietzinserhöhung gültig mitzuteilen. So kann der Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöht werden. Die Vermieterinnen sind dabei verpflichtet, die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitzuteilen und zu begründen. Die zusätzliche Zehntagesfrist soll dem Mieter die Zeit geben, sich zu überlegen, ob er das Mietobjekt trotz des höheren Mietzinses beibehalten will oder kündigen muss. Stehen also beispielsweise die Kosten für die Sanierung am 12. Juli 2026 fest, so muss die Vermieterin dem Mieter die Mietteilung über die Mietzinserhöhung spätestens am 21. Juli 2026 mitteilen, damit sie per 1. November 2026 gilt. Damit haben die Mieter noch zehn Tage Zeit um sich zu überlegen, ob sie per 31. Oktober 2026 kündigen wollen. Falls sie dies tun, bezahlen sie bis zum Ende der Vertragsdauer den bisherigen Mietzins.
Erhält der Mieter die Mitteilung der Mietzinserhöhung, kann er diese innert 30 Tagen anfechten und damit eine gerichtliche Überprüfung der Erhöhung zu bezwecken. Wenn die hiervor genannten Punkte berücksichtigt werden, ist indes davon auszugehen, dass die Erhöhung gerichtlich geschützt wird. Diesfalls ist ab dem ursprünglichen Datum – im obigen Beispiel also ab dem 1. November 2026 – der erhöhte Mietzins geschuldet. Hat der Mieter während des Anfechtungsverfahrens den alten, tieferen Mietzins bezahlt, so schuldet er die Differenz zum erhöhten Mietzins rückwirkend ab dessen jeweiliger Fälligkeit, in der Regel also jeweils per Ende des Vormonats (zzgl. Verzugszinsen von 5 %).
6. Fazit
Vermieterinnen, welche ihre Liegenschaften aktiv unterhalten und verbessern, dürfen diese Kosten teilweise auf ihre Mieter überwälzen. Dabei gilt es, mit der genannten Formel oder unter Beizug des verlinkten Online-Tools den zulässigen Betrag der Erhöhung zu errechnen und – im Kanton Basel-Stadt – die Wohnraumschutzgesetzgebung zu berücksichtigen. Bei Totalsanierungen kann dabei für den Anteil der wertvermehrenden Kosten ein pauschaler Prozentsatz von 50 % bis 70 % verwendet werden. Der so errechnete Mehrzins ist anschliessend form- und fristgerecht dem Mieter mitzuteilen, bevor er nach Ablauf der Kündigungsfrist Geltung finden kann.
Falls Sie eine Sanierung planen oder bereits durchgeführt haben, kontaktieren Sie uns gerne für eine Erstberatung. Wir helfen Ihnen, die zulässige Mietzinserhöhung korrekt zu berechnen und Ihren Mietern gültig mitzuteilen.
