Neue Regeln im Werkvertragsrecht ab 2026
1. Ausgangslage und Ziel der Revision
Ab dem 1. Januar 2026 gelten im Werkvertrags- und Kaufrecht neue Regeln zur Gewährleistung bei Baumängeln. Mit der Revision des Obligationenrechts will der Gesetzgeber die Rechtsposition von Bauherren und Immobilienkäuferinnen stärken. Ziel ist es, bisherige Rechtsunsicherheiten zu beseitigen und die Durchsetzung von Mängelrechten zu erleichtern.
Diese gesetzlichen Änderungen gelten für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen worden sind. Wurde ein Vertrag vorher abgeschlossen, geltend die neuen Regelungen nur, wenn sie explizit vertraglich vereinbart wurden.
2. Rügefrist von 60 Tagen
Bislang mussten Mängel «unverzüglich» gerügt werden. Eine verspätete Rüge hatte zur Folge, dass das Werk als genehmigt galt und keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend gemacht werden konnten. Das Gesetz definierte nicht, was als «unverzüglich» zu verstehen war, weshalb diese Frage oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten war. Diese Rechtsunsicherheit wurde nun behoben.
Neu gilt eine feste Rügefrist von 60 Tagen ab Abnahme des Werkes. Diese fixe Rügefrist darf vertraglich nicht unterschritten werden. Die Gewährung einer längeren Rügefrist ist hingegen vertraglich zulässig. Die neue Rügefrist von 60 Tagen gilt bei allen Werkverträgen, die ein unbewegliches Werk betreffen. Sie gilt auch bei Mängeln an beweglichen Werken und Kaufgegenständen, die in ein unbewegliches Werk integriert werden. Damit gemeint sind z.B. Fenster, die in ein Gebäude eingebaut werden oder die Farbe, die zum Streichen verwendet wird. Auch für mangelhafte Pläne von Architektinnen und Ingenieuren, die bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werkes dienen, gilt die neue Rügefrist von 60 Tagen.
Die Rügefrist von 60 Tagen gilt in den gleichen Anwendungsfällen auch bei verdeckten Mängeln. Bei einem verdeckten Mangel beginnt die Rügefrist ab Entdeckung des Mangels zu laufen. Ein Mangel gilt als verdeckt, wenn er für den Besteller bei der Abnahme des Werkes bei ordnungsgemässer Prüfung nicht erkennbar war. Diesbezüglich hat das Gesetz keine Änderung erfahren.
Vorsicht ist geboten, wenn die SIA-Norm 118 vereinbart worden ist. Die neue – zwingende – Rügefrist von 60 Tagen gilt insbesondere auch bei verdeckten Mängeln während fünf Jahren ab der Abnahme. Die SIA hat per 1. Januar 2026 eine Ergänzung zur SIA 118:2013 herausgegeben, in welcher die zwingende Rügefrist in den Art. 179 übernommen worden ist. In der Ergänzung SIA 118-C1:2026 heisst es, dass diese nur gilt, wenn sie von den Vertragsparteien zusätzlich zur Norm SIA 118 vereinbart wurde. Diese Formulierung erachte ich als trügerisch: die neue gesetzlich zwingende 60-tägige Rügefrist gilt unabhängig davon, ob die SIA 118 (oder die Ergänzung dazu) vereinbart wurde.
Abschliessend der Hinweis, dass auch beim Kauf einer Liegenschaft neu eine zwingende Rügefrist von 60 Tagen für offene und verdeckte Mängel gilt.
3. Zwingendes Nachbesserungsrecht
Eine weitere, wesentliche Neuerung betrifft das Nachbesserungsrecht des Unternehmers. Dieses kann ab dem 1. Januar 2026 nicht mehr im Voraus vertraglich eingeschränkt oder wegbedungen werden. Das Wahlrecht des Bestellers, im Gewährleistungsfall die weiteren Mängelrechte (Preisminderung / Rücktritt vom Vertrag) geltend zu machen, wird durch die Revision nicht eingeschränkt.
Einen zwingenden Anspruch auf Nachbesserung haben neu auch Käuferinnen von Liegenschaften, wobei sich dieses Recht nur auf die Baute und nicht auf das Grundstück selbst bezieht. Zudem gilt dieser zwingende Anspruch nur, wenn die Baute noch erstellt werden muss oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet worden ist.
Die Geltendmachung des Nachbesserungsrechts setzt weiterhin voraus, dass die angestrebte Verbesserung überhaupt möglich ist und dem Unternehmer/Verkäufer dadurch keine übermässigen Kosten verursacht werden. Gesetzlich nicht mehr vorgeschrieben ist, dass eine Ersatzvornahme nur mit gerichtlicher Ermächtigung zu Lasten des säumigen Unternehmers ausgeführt werden darf. Mit dieser Änderung wurde die bereits etablierte Praxis des Bundesgerichts in das Gesetz übernommen.
4. Verjährung und Abtretung von Mängelrechten
Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken sowie für Architekten- und Ingenieurleistungen bleibt bestehen, darf aber vertraglich nicht mehr zuungunsten des Bestellers verkürzt werden. Gleiches gilt auch beim Kauf von bebauten Grundstücken. Damit entsteht ein einheitlicher Mindestschutz über verschiedene Vertragsarten hinweg, der auch in AGB und Standardverträgen, wie z.B. der SIA 118, zu beachten ist.
5. Handlungsempfehlungen
Unternehmen, die regelmässig Werkverträge abschliessen, aber auch Architektinnen, Planer und Ingenieure sollten ihre Standardwerkverträge, AGB und Abnahmeprotokolle sorgfältig überprüfen. Insbesondere sind Klauseln zur Verkürzung von Rüge- und Verjährungsfristen, zum Ausschluss von Nachbesserungsrechten sowie zur Abtretung von Mängelrechten anzupassen oder zu streichen. Wer bereits heute neue Projekte plant, sollte die Verträge proaktiv am neuen Recht ausrichten, um spätere Konflikte und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Ebenfalls ist es wichtig, dass diese neuen Bestimmungen in der Branche bekannt gemacht werden. Geschäftsführerinnen, Bauleiter und weitere Mitarbeitende müssen insbesondere die 60-tägige Rügefrist sowie die 5-jährige Verjährungsfrist kennen und wissen, in welchen Projekten sie zur Anwendung kommen.
Gerne unterstützen wir Sie dabei, Ihr Team zu schulen und Ihre Unterlagen anzupassen!
