Vermieter aufgepasst: Was Sie bei der Mängelrüge beachten müssen
Gleichgültig, ob es sich um ein Wohn- oder Geschäftsobjekt handelt: Der Mieter haftet für sämtliche Abnutzungen, die über den vertragsgemässen, sorgfältigen Gebrauch hinausgehen. Doch der Vermieter muss bei der Durchsetzung seiner Ansprüche einige Dinge beachten.
1. Die Mängel nach der Rückgabe sofort rügen
Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Nutzt er Einrichtungsgegenstände übermässig ab, beschädigt er Bestandteile während des Mietverhältnisses oder sorgt er nicht für eine ordentliche Reinigung des Mietobjekts, so hat der Vermieter diese Mängel «sofort» zu rügen. «Sofort» bedeutet innerhalb von zwei bis drei Werktagen nach der Rückgabe. Die Einhaltung dieser Frist ist unerlässlich: Bei Säumnis gehen sämtliche Ansprüche aus der mangelhaften Rückgabe der Mietsache verloren. Verweigert der Mieter seine Mitwirkung bei der Wohnungsabgabe, ist ihm die Mängelrüge unverzüglich schriftlich per Einschreiben zuzustellen.
2. Die Mängel in der Rüge präzise dokumentieren
Die Mängelrüge muss klar darlegen, welche Mängel in welchen Räumen und an welchen Einrichtungsgegenständen vorliegen. Es wird empfohlen, den Zustand des Wohn- oder Geschäftsraumes bei Mietantritt und bei der Rückgabe jeweils in einem Protokoll – bestenfalls auch fotografisch – festzuhalten. Eine sorgfältige Dokumentation ist im Bestreitungsfall von massgeblicher Bedeutung. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Mängel nicht bereits vor dem Mietantritt, sondern erst während der Mietdauer entstanden sind. Ferner muss er die Höhe der entstandenen Kosten, etwa durch Handwerkerrechnungen, beweisen.
3. Die weiteren Hürden bei der Beweisführung beachten
Müssen beschädigte Einrichtungen oder Bestandteile ersetzt werden, ist die Altersentwertung zu berücksichtigen. Die Schadenersatzpflicht des Mieters ist in der Regel auf den Zustands- bzw. den Zeitwert beschränkt. Ausgangspunkt hierfür ist die Lebensdauer des Einrichtungsgegenstandes («Paritätische Lebensdauertabelle»). Ein Beispiel: Eine Acryl-Badewanne mit einer Lebensdauer von 25 Jahren muss nach 20 Jahren wegen übermässiger Abnutzung ersetzt werden. Der Mieter schuldet in diesem Fall nur den Ersatz für die verbleibende Lebensdauer von fünf Jahren, was 20 % der Ersatzkosten entspricht. Im Bestreitungsfall obliegt es dem Vermieter, den Haftungsumfang und somit auch das Material sowie das Alter des betroffenen Einrichtungsgegenstands zu belegen. Es ist aus beweisrechtlichen Gründen dringend anzuraten, sämtliche Dokumente zu den am Mietobjekt durchgeführten Sanierungsarbeiten, selbst wenn diese Jahrzehnte zurückliegen, aufzubewahren.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten:
- Die Mängelrüge muss innerhalb von zwei bis drei Werktagen nach der Rückgabe der Mietsache erfolgen.
- Die Mängelrüge muss präzise und detailliert sein.
- Im Bestreitungsfall ist der Vermieter beweispflichtig. In einem Prozess hängen seine Erfolgsaussichten massgeblich von der Qualität der Dokumentation ab.
