In Grundstücks-Kaufverträgen findet sich regelmässig ein Hinweis auf die elektrische Niederspannungsinstallationsverordnung. Was es dabei zu beachten gilt:

Kontrollpflicht bei Eigentumsübertragung
In öffentlich-beurkundeten Kaufverträgen über Grundstücke findet sich regelmässig ein Hinweis auf die Eidgenössische Verordnung über elektrische Niederspannungsinstallationen und darauf, dass die elektrischen Installationen in Gebäuden kontrolliert werden müssen. Unter den Begriff der elektrischen Niederspannungsinstallationen fallen namentlich Steckdosen und Leuchtenanschlüsse in Gebäuden. Sie müssen im Interesse der Sicherheit periodisch kontrolliert werden. Elektrische Niederspannungsinstallationen können einerseits aufgrund der Abnutzungsdauer defekt sein oder weil sie entgegen den anerkannten Regeln der Technik installiert wurden. Liegt die periodische Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen mehr als fünf Jahre zurück, ist eine Kontrolle im Zuge des Eigentumswechsels notwendig.

Kostentragung
Im Zusammenhang mit dem Hinweis im Kaufvertrag stellt sich für die Parteien regelmässig die Frage, wer für die Kosten der Kontrolle – und soweit erforderlich für die Kosten der Behebung allfälliger Mängel – aufzukommen hat. Sind diese durch die Handänderung ausgelösten Kosten von der Verkäuferschaft oder der Käuferschaft zu tragen? Es gilt was folgt: Im Sinne der Vertragsfreiheit steht es den Parteien grundsätzlich frei, zu regeln, wer für die Kosten der Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen und einer allfälligen Mängelbehebung aufkommt. So kann bereits vor Vertragsunterzeichnung zwischen den Parteien vereinbart werden, dass die Vertragsunterzeichnung nur stattfindet, wenn die Verkäuferschaft zuvor einen Sicherheitsnachweis vorlegt, der bestätigt, dass die elektrischen Installationen in Ordnung sind. Bei Kaufobjekten, welche älteren Erstellungsdatums sind, wird im Kaufvertrag in der Regel die Sachmängelgewährleistungshaftung der Verkäuferschaft wegbedungen. Dies bedeutet, dass die Käuferschaft das Kaufobjekt wie gesehen übernimmt und die Verkäuferschaft nur bei absichtlich, arglistig oder grobfahrlässig verschwiegenen Mängeln gegenüber der Käuferschaft haftet. Ist ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart und haben die Parteien keine anderweitige Abrede getroffen, gilt der Gewährleistungsausschluss auch für die elektrischen Installationen. Die Kosten der Kontrolle sowie die einer allfälligen Mängelbehebung gehen in diesem Fall zu Lastend der Käuferschaft.

Weiteres Vorgehen
Ist gemäss Kaufvertrag vereinbart, dass die Käuferschaft für die Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen besorgt sein muss und für die daraus resultierenden Kosten aufzukommen hat, muss die Käuferschaft nach erfolgtem Eigentumswechsel die Kontrolle bei einem fachkundigen Elektriker in Auftrag geben. Der entsprechende Sicherheitsnachweis ist nach erfolgter Kontrolle und allfälliger Mängelbehebung anschliessend der zuständigen Netzbetreiberin weiterleiten.

Laura Cron

Laura Cron

MLaw, Anwältin, Notarin