Bauherren erwarten, dass ihr Bau-, Sanierungs- oder Umbauprojekt von den zuständigen Stellen schnell und ohne bürokratische Hürden geprüft und bewilligt wird. Im Idealfall sollte das Verfahren einem Sprint entsprechen. Die Wirklichkeit erweist sich leider nur allzu oft als Wunschdenken. In Basel-Stadt hatte das Baubewilligungsverfahren bisher eher die Natur eines 400 Meter-Laufs. Seitdem am 28. Mai 2022 die neuen Basler Wohnraumschutzbestimmungen in Kraft getreten sind, stehen zusätzlich zahlreiche Hindernisse auf der Bahn, sodass sich ein Bauherr heute vielmehr einem 400 Meter Hürden-Lauf stellen muss.
Sämtliche Baumassnahmen, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, unterstehen neu einer grundsätzlichen Bewilligungspflicht. Für die Erteilung dieser Bewilligungen ist die neu geschaffene Wohnschutzkommission (WSK) zuständig. Erschwerend wirkt, dass sie ihre Arbeit erst noch richtig aufnehmen, ihre Praxis festigen und die zahlreichen offenen Fragen in Zusammenhang mit der Anwendung der Wohnschutzbestimmungen klären muss.
Neben den bürokratischen belasten neu auch wirtschaftliche Hürden den Weg eines Bau- oder Sanierungsprojekts. So können Bau- und Sanierungskosten nur noch zu maximal 50 % und multipliziert mit einem reduzierten Überwälzungssatz durch eine Anpassung der Mietzinse wettgemacht gemacht werden. Auch können nicht mehr sämtliche wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins überwälzt werden. Stuft die WSK eine bauliche Massnahme als «Luxussanierung» ein, wird die entsprechende Investition bei der Festlegung des neuen, maximal zulässigen Mietzinses nicht berücksichtigt. Ausnahmen zu Gunsten eines Bauherrn gibt es lediglich, sofern er besonders wertvolle ökologische Massnahmen realisiert.
Wie hoch der maximale Mietzinsaufschlag sein kann, hängt auch von der Verfahrensart ab, welche vor der WSK durchlaufen werden muss. Das Wohnraumfördergesetz und die Wohnraumschutzverordnung unterscheiden in das umfassende Bewilligungsverfahren, das einfache Prüfverfahren und das vereinfachte Bewilligungsverfahren.
Im umfassenden Bewilligungsverfahren besteht keine gesetzliche Obergrenze für den potenziell möglichen Mietzinsaufschlag Allerdings gilt auch hier der reduzierte Überwälzungssatz. Zudem stellt dieses Verfahren die höchsten Anforderungen, damit Investitionskosten überhaupt angerechnet werden können.
Verzichtet der Bauherr auf einen Mietzinsaufschlag, kann das einfache Prüfverfahren gewählt werden. Viele Hürden fallen dadurch Weg, doch auch das Preisgeld reduziert sich erheblich!
Als Regelfall wird wohl das vereinfachte Bewilligungsverfahren zur Anwendung kommen. In diesem gelten die gesetzlichen Bandbreiten, in welchen sich der maximale Mietzinsaufschlag bewegen muss. Dieser liegt aktuell zwischen 0 und 80 Franken für Wohnungen mit ein oder zwei, zwischen 0 und 120 Franken für Wohnungen mit drei und zwischen 0 und 160 Franken für Wohnungen mit vier und mehr Zimmern.
Fazit: Obwohl sich die Konturen der neuen Basler Wohnraumschutzbestimmungen noch schärfen werden müssen, steht bereits heute fest, dass der Hürdenlauf zu einer grossen Herausforderung wird.
Vor dem Start stellen sich für Bauherren wesentliche Fragen wie:
- Rechnet sich eine Sanierung überhaupt noch?
- Lohnt es sich bei den bestehenden rechtlichen und wirtschaftlichen Unsicherheiten das Planungs- und Kostenrisiko einzugehen?
- Reichen die zeitlichen und finanziellen Ressourcen, um sich der zusätzlichen Bürokratie und der offenen Praxis der WSK zu stellen?
Wir können Ihnen die vielen Hürden nicht aus dem Weg räumen. Aber wir können Sie vorgängig bei der Einschätzung der anstehenden Herausforderungen beraten. Entschliessen Sie sich, an den Start zu gehen, unterstützen wir Sie gerne beim Überspringen der Hürden und helfen mit, Ihr Projekt erfolgreich ins Ziel zu bringen.
