Das Bundesgericht hat jüngst klargestellt: Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann sich mit der Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse nicht vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzug schützen.

Gesetzliche Regelung der Hinterlegung
Gestützt auf Art. 259g Abs. 1 OR darf der Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraums bei einem Mangel den zukünftig fälligen Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegen. Zuvor muss der Mieter vom Vermieter schriftlich die Beseitigung des Mangels innert einer angemessenen Frist verlangen und die Hinterlegung androhen. Er hat die Hinterlegung zudem schriftlich anzukündigen.

Gemäss Art. 259g Abs. 2 OR gelten die Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt. Der Wortlaut von Art. 259g Abs. 2 OR beantwortet nicht eindeutig, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse (die vom Mieter bereits zu zahlen gewesen wären) schuldentilgend wirkt und sich folglich ein Mieter dadurch von einer Kündigung wegen Zahlungsverzug schützen kann. Diese Frage wird vom Bundesgericht mit Entscheid BGer 4A_571/2020 vom 23. März 2021 höchstrichterlich geklärt.

Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_571/2020 vom 23. März 2021
Dem Bundesgerichtsentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Mieterin eines Lagerraums in Basel stellte am Mietobjekt verschiedene Mängel fest. Sie forderte im September 2018 deswegen von der Vermieterin die Mängelbehebung und drohte ihr an, andernfalls die künftigen Mietzinse bei der Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Nachdem die Mängel nicht behoben wurden, stellte die Mieterin ihre Mietzinszahlungen ein. Sie hinterlegte die Miete für Oktober und November erst bei der Schlichtungsstelle, nachdem bereits die Novembermiete fällig geworden und sie von der Vermieterin gemahnt worden war. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis nach Fristablauf wegen Zahlungsrückstand. Die Mieterin focht die Kündigung an. Da die erste und zweite Instanz die Kündigung schützte, gelangte sie ans Bundesgericht.

Das Bundesgericht führt aus, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des Rechts der Hinterlegung dem Mieter ein Druckmittel in die Hand geben wollte, um vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels zu verlangen. Gleichsam wollte der Gesetzgeber aber verhindern, dass auch illiquide, schikanös handelnde Mieter von diesem Recht Gebrauch machen können. Gemäss dem Bundesgericht stünde dieser Zweckbestimmung entgegen, dass der Mieter auch bereits fällige Mietzinse hinterlegen könnte. Das Bundesgericht gelangt zum Schluss, dass die Hinterlegung nur dann befreiende Wirkung haben kann, wenn künftig fällige Mietzinse hinterlegt werden.

Im konkreten Fall hinterlegte die Mieterin bereits fällige Mietzinse, also solche, die sie dem Vermieter bereits hätte zahlen müssen. Die Hinterlegung war aus diesem Grund keiner rechtzeitigen Zahlung gleichzusetzen. Da die Vermieterin innert der von ihr angesetzten Frist auch keine anderweitige Zahlung erhalten hat, ist die ausserordentliche Kündigung nicht zu beanstanden.

Bundesgerichtsentscheid sachlich überzeugend
Der Entscheid des Bundesgerichts ist zu begrüssen. Bereits mit einem Blick in das Gesetz und in den Mietvertrag (bezüglich der Fälligkeit) kann der Mieter problemlos sicherstellen, dass die engen formellen Voraussetzungen der Hinterlegung erfüllt sind. Hinterlegt der Mieter den Mietzins dennoch ohne Beachtung der formellen Voraussetzungen, soll er auch nicht in den Genuss der Erfüllungswirkung kommen und von einer Kündigung wegen Zahlungsverzug geschützt sein. Anders wäre die Sachlage zu beurteilen, wenn der Mieter fälschlicherweise (aber gutgläubig) davon ausgeht, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist. In diesem Fall müsste die Hinterlegung künftiger Mietzinse dennoch einer rechtzeitigen Zahlung gleichgesetzt werden.

Fiona Zilian

Fiona Zilian

MLaw, juristische Mitarbeiterin