Unternehmer und Handwerker, die bestimmte Arbeitsleistungen auf einem Grundstück erbringen, können ihre Forderung mit einem Bauhandwerkerpfandrecht sichern. Bauhandwerkerpfandrechtsprozesse sind im Gerichtsalltag häufig anzutreffen. Selbst wenn Gesetz und Rechtsprechung für den Handwerker eine erhebliche Beweiserleichterung vorsehen, sind grundlegende prozessuale Aspekte zu beachten.
Einleitung
Bauen ist eine kostspielige Angelegenheit, die vom Besteller erhebliche Geldsummen zur Finanzierung von Bauleistungen erfordert. Gleichzeitig sind Unternehmer grundsätzlich vorleistungspflichtig, was ein erhebliches finanzielles Risiko für sie bedeuten kann. Hier kommt (nebst der Vereinbarung von regelmässigen Abschlagszahlungen) das Bauhandwerkerpfandrecht ins Spiel, welches die Sicherung der Bezahlung von Bauforderungen bezweckt. Der Anspruch zur Eintragung dieses gesetzlichen Grundpfandrechts besteht unter bestimmten inhaltlichen und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen.
Die involvierten Parteien
Bei Bauprojekten sind regelmässig verschiedene Akteure beteiligt, die von einem Bauhandwerkerpfandrecht betroffen sein können. Heute wird oft im Rahmen von komplexen Vertragsketten gebaut. Da Bauhandwerkerpfandrechte Werklohnforderungen sichern, setzt die Eintragung in erster Linie ein Vertragsverhältnis zwischen dem Unternehmer und dem Besteller voraus, in der Regel in Form eines Werkvertrages. Dabei ist es wichtig, zwischen dem Vertragsverhältnis und dem Pfandverhältnis zu unterscheiden. Das Pfandverhältnis besteht zwischen dem baupfandberechtigten Handwerker und dem Eigentümer des Baugrundstücks. Der Besteller muss dabei mit dem Grundeigentümer nicht unbedingt identisch sein: Aufgrund der Vertragsketten kann ein verpflichteter Generalunternehmer etwa Subunternehmer engagieren, die ihrerseits wiederum Sub-Subunternehmer einbinden können (usw.). Die beteiligten Bauunternehmer sind auf allen Ebenen dieser Vertragskette baupfandberechtigt – auch wenn sie gar keinen Vertrag mit dem Grundeigentümer geschlossen haben. Für den Grundeigentümer bedeutet dies, dass er die Eintragung der Pfandrechte bei Vorliegen der Voraussetzungen ausnahmslos hinnehmen muss. Das birgt für ihn das Risiko, bei Zahlungsproblemen in der Vertragskette für dieselbe Bauleistung doppelt bezahlen zu müssen, um die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten und schliesslich die Zwangsverwertung des Grundstückes abzuwenden.
Wie entstehen Bauhandwerkerpfandrechte?
Ein Bauhandwerkerpfandrecht kann nur durch Eintragung im Grundbuch (und nicht etwa durch ein Gerichtsurteil) entstehen. Die Eintragung muss spätestens vier Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen. Dabei reicht es nicht, wenn innert der Viermonatsfrist das Begehren um Pfandeintragung gestellt ist. Vielmehr muss das Grundbuchamt die Pfandeintragung innert Frist vollziehen.
Verfahrensrechtliche Aspekte bei der vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
Wenn der Grundeigentümer mit der Eintragung des Pfandrechts nicht einverstanden ist (was die Regel bildet), kann innerhalb der kurzen viermonatigen Frist keine definitive Eintragung erlangt werden. Damit die Frist dennoch gewahrt werden kann, erlaubt das Gesetz dem Unternehmer, das Bauhandwerkerpfandrecht zunächst «vorläufig» im Grundbuch einzutragen. Bei besonderer Dringlichkeit kann das Gericht die vorsorgliche Eintragung sogar sofort und ohne Anhörung des Grundeigentümers anordnen. Hierfür steht ihm ein schnelles (Summar-)Verfahren zur Verfügung, das weniger strenge Anforderungen an das Beweismass stellt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf die vorläufige Eintragung nämlich nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich ist. Im Zweifelsfall muss die vorläufige Eintragung bewilligt werden.
Trotz der vereinfachten Beweisanforderungen ist bei der Erstellung des Gesuchs und der unbedachten Verwendung von Musterformularen Vorsicht geboten. Denn das Bundesgericht hält deutlich fest, dass die geringeren Beweisanforderungen den Unternehmer nicht von den Behauptungs- und Substantiierungsobliegenheiten entbinden. Zudem hat ein Unternehmer die relevanten Tatsachen schon in der ersten Eingabe konkret und vollständig darzulegen, auch im Hinblick auf mögliche Einwände der Gegenseite. Als relevant gelten insbesondere folgende Tatsachen:
- der Grund und der Umfang der Forderung;
- die Art der ausgeführten Bauarbeiten und weshalb sie baupfandberechtigt sind;
- der Zeitpunkt der Arbeitsvollendung.
Trotz der Beweiserleichterungen müssen somit grundlegende Verfahrensregeln berücksichtigt werden. Sieht das Gericht den Sachvortrag einer Partei nämlich als nicht hinreichend begründet («substantiiert») an, so gilt der Tatsachenvortrag der Gegenseite als anerkannt und eine Beweisabnahme erübrigt sich.
Gelingt dem Unternehmer die provisorische Eintragung, muss er innert der vom Gericht angesetzten Frist auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts klagen. Das Bauhandwerkerpfandrecht sichert die Forderung nämlich erst abschliessend, wenn es definitiv eintragen ist.
Schlusswort
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